작년에 투자할 겸 분석한 망미주공 재건축 낙찰사례를 다시 살펴볼 예정이다.
1년이 지난 지금, 이 물건을 매수한 투자자였다면 어떤 감정을 느낄까?
약 1년이 지난 지금 시점에서 보면 이 물건을 매수한 사람이 투자자였다면, 속이 꽤나 쓰릴 것이다.
(급하신 분은 맨 마지막 결론만 보시라)
당시 낙찰가는 약 4.95억이고 매도호가는 약 5억 중반으로 매매거래로 매수했을 때와 가격 갭차이가 크게 나지 않았다.
워낙 장도 좋았던 터라 재건축을 염두에 둔 과감한 배팅으로 차순위 낙찰자를 무려 0.5 억이나 앞선 배팅금액이었지만, 당시만 해도 손해는 안 보겠거니 생각했는데 1년 만에 상황이 완전히 바뀌었다.
물론 미래는 아무도 알 수 없기에 장기적으로 들고 갈 경우 투자 수익을 낼 수 있다.
하지만, 투자기간이 본인의 의지와 상관없이 길어져 돈이 묶이는 건 올바른 투자를 했다고 보기 어렵다.
이 물건을 낙찰받으신 분의 패착은 다음 한 줄로 요약할 수 있다.
"조합설립도 안 된 재건축 초기 물건을 부동산 경기가 최고점일 때 낙찰받았다는 것이다."
(아 물론 난 돈이 너무 많아 분산투자 겸 묻어두었고 5억 정도는 인생에 큰 지장을 주지 않는 분이라면 당연히 예외다.)
자 지금까진 과거 사례를 분석한 결과론적인 얘기이고
과거 분석했던 내용을 바탕으로 예상입찰가에 낙찰을 받았다면 현재 내 상황과 포지션은 어떻게 됐을까를 보자.
# 부동산 경매 투자분석 요약
아파트를 담보로 돈을 빌린 개인이 돈을 갚지 않자 돈을 빌려준 개인이 법경매로 넘겨버린 아주 심플한 사건이다. 아래 법원 경매 정보를 보면 권리관계도 단순하기 때문에 입찰자는 현재 가격이 저렴한지 + 향후 이 물건의 가치가 얼마나 오를지만 판단하면 된다.
#낙찰자 인수할 권리
아래 통합등기부를 직접 짜봐야 확실하겠지만, 대법원 경매 정보 내용에 이상이 없다는 가정하에 보면 인수할 권리가 없는 아주 깨끗한 물건이다.(실제 통합등기부를 작성해 봐도 똑같이 나온다.)
#임차인과 명도
임차인이 있지만 후순위 임차인이고 근저당권설정일인 2014년 기준 최우선변제를 모두 받는 임차인으로 배당요구까지 했으니 낙찰자는 신경 쓸게 전혀 없는 명도 난이도 최하 물건이다.
# 망미주공 부동산 입지 간단 분석
- 행정구역상 연제구이지만 수영과 해운대 센텀 생활권인 곳(단 지하철이 먼 게 흠이다.)
- 근처 코스트코등 생활편의 시설 많음
- 아래로 가면 수영교차로, 왼쪽으로 가면 연산교차로, 오른쪽으로 가면 센텀강변대로 좋게 말하면 사통팔달 나쁘게 말하면 지하철도 없는데 어디로 나가도 차 더럽게 막힘
# 재건축 투자 사업성
1. 현재 추진위원회 구성까지만 된 상태로 얼마 전 테라스동과 불협화음으로 재건축이 산으로 가나 했지만,
9월 조합설립 총회 예정? 계획 중
2. 기존 세대수 대비 세대수 약 47% 증가로 약 3,000세대급 대단지
3. 일반적인 재건축 물건에 비해 대지지분 Very good!(실평수 18평의 대지지분이 무려 19평!)
유, 초, 중품아 + 단지 내 거대한 토곡근린 뒷동산
4. 예상분담금
잔여대지지분(약 5평) = 대지지분(19평) - 필요대지(84 type 기준 약 13평) - 기부채납(약 1~2평)
22년 건축비를 보수적으로 높게 잡아 약 평당 6,000,000원 가정했을 때 잔여대대지분의 가치는 아래와 같다.
일반분양수익(2.6) = {일반분양가격(5.9억) - 84 type 건축비(3.3억)}
(여기서 일반분양가격은 망미주공 근처 센텀아스트룸 84 type 최저가 참고)
평당일반분양수익(약 0.2억 원) = 일반분양수익(2.6)/13평(84type 대지)
일반분양기여금액(약 1억 원) = 평당일반분양수익(약 0.2억 원) * 잔여대지지분(약 5평)
마지막으로 늘어나는 세대수가 총 조합원 수의 절반밖에 안 되므로 일반분양기여금액은 절반인 약 0.5억 원
한마디로 잔여대지지분 5평만큼 내가 내야할 건축비가 현재 시세 기준 약 0.5억 원 줄어든다.
대지지분이 큰 거에 비해 내야 할 분담금이 상쇄되는 금액이 크지 않다.
5.가격
22년 8월 기준
경매 최저가: 3.9 억
매도호가: 5.2~5.6 억
21년 실거래: 5.9 억
최저가 기준 안전마진: 1.3 ~1.7 억(기타 부대비용 제외)
But... 낙찰가: 4.9 억으로 안전마진 0.3 ~0.7 억
그리고 1년의 시간이 지나 현재는 23년 7월 기준
실거래가: 3.5억(6월)
호가 4.3 ~ 4.5 억
낙찰자
매도 호가기준: 0.5 ~ 0.7억 평가손(기타 부대비용 제외)
실거래가 기준: 1.4억 평가손
입찰가 4.1억으로 낙찰받았을 경우(기타 부대비용 제외)
호가기준: 0.4억 원 평가익
실거래가 기준: 0.6억 평가손
# 망미주공 재건축 투자 분석 결론
재개발/재건축 초기투자는 부동산경기가 꺾이게 되면 안전마진을 충분히 확보해도 급격한 손실을 볼 수 있으니 주의
반대로 상승장을 잘 올라타면 큰 수익을 기대할 수 있다.
