오늘은 입찰하려고 째려보고 있던 재개발 재건축과 관련된 지분 물건을 소개하고자 한다.
아직 입찰을 하지도 않은 물건을 공유하는 이유는 현재 이 물건은 입찰을 며칠 앞두고 취하됐기 때문이다....
이참에 배웠던 공유지분투자와 소송실무를 경험해 보고 이왕이면 수익도 낼 수 있을까 하며 기대한 물건인데 조금 아쉽게 됐다.
# 부동산 경매 투자분석 물건요약
범일동에 있는 재개발 진행 중인 아파트로 가족 세명에게 증여된 공유지분이다. 그중 한 개의 지분 18.2%가 강제경매로 나왔다. 지분물건인 데다 현재는 이미 철거가 들어간 건물이라 대출은 어렵다고 보는 게 좋다.
따라서 이 물건 역시 저번에 썼던 망미주공과 마찬가지로 입찰자는 아래 세 가지만 판단하면 된다.
1. 현재 지분 가격이 시세대비 저렴한지
2. 내가 낼 분담금은 얼마나 되는지
3. 향후 재개발 완료 후 가치가 얼마나 오를지
#낙찰자 인수할 권리
한마디로 없다. 이번 물건도 꽤나 간단하다. 근저당이 있는 거도 아니고 그냥 단순히 지분권자가 채권자로부터 강제경매를 당한 케이스다.
# 명도
현재 해당물건은 재개발 사업 중으로 아파트 철거작업이 한창이다. 만약 낙찰받을 경우 권리만 인수하게 된다. 따라서 명도 할 게 없다.
#조합원 자격득실 및 입주권 여부
정확한 것은 조합사무실에 물어보는 것이 가장 정확하고 빠르지만, 알고 있는 지식으론 조합원은 아니지만 입주권을 받는 것에는 문제가 없어 보인다. 조합원 자격의 경우 도시 및 주거환경 정비법에 따라 공유물건의 경우 대표자 1명만 조합원이 된다. 이 경우 나머지 지분 과반 이상을 가지고 있는 지분권자가 행사할 가능성이 높다. 하지만 입주권은 지금과 같이 공유자와 함께 공유하는 형태로 가질 수 있다. 하지만 앞선 말한 바와 같이 조합사무실에 꼭꼭 문의해 보고 들어가길 바란다.
# 출구전략
지분경매는 출구전략이 매우 중요하다. 온전한 하나의 권리가 아니기 때문에 사용, 수익함에 있어 여러 제약이 많다. 더군다나 50% 이상 지분도 아닌 소수지분권자는 정말로 할 게 없다. 그렇다면 이런 지분을 사서 수익화하는 방법은 두 가지이다.
1. 지분 일부를 다시 파는 방법
우선 첫 번째로 구매한 지분을 다시 파는 법은 간단하다. 시세보다 싸게 산 후 지분을 필요로 하는 사람에게 팔면 된다. 그렇담 필요로 하는 사람은 누구인가? 그렇다 공유지분권자를 찾아가 내 지분을 팔면 된다.
이론상으론 아주 아름다운 그림이다. 하지만 이런 일은 거의 일어나지 않는다. 공유지분권자에겐 법원 경매 절차에서 우선매수신청권이란 권리가 있는데 그 권리를 행사하게 되면 최고가 매수신고인이 부른 가격에 해당 지분을 살 수 있다. 그런데 구~~ 우웨이 경매에서 살 수 있는 가격을 마다하고 최고가 매수신고인이 부르는 가격에 사줄 이유가 없는 것이다.
ex) 최저입찰가 100원인 물건이 있다고 가정하자. 최고가매수신고인 A가 이 물건은 150원에 가치가 있다고 여겨 110원에 입찰을 한다. 이때 다른 공유지분권자 B가 공유자우선매수를 신청하면 110원에 A가 아닌 B가 해당 물건의 지분을 가지게 된다.
따라서 해당 방법은 썩 좋은 대안이 되지 못한다.
2. 물건전체를 파는 법
나는 분명 지분권을 샀는데 전체를 판다는 게 왠 뚱딴지같은 소리냐 할 수 있겠지만, 이게 법적으로 가능하다. 바로 공유물분할청구라는 방법을 사용하는 것이다. 여기서 공유물분할청구까지 얘기하면 글이 길어지니 이런 제도가 있다는 거 정도만 기억하고 어쨌든 아파트는 공유물분할청구를 하게 되면 물건 전체가 경매로 나온다. 이후 전체 물건에서 받은 배당금을 지분만큼 가지고 갈 수 있다.
따라서 해당 지분을 얼마나 저렴하게 구매하는지와 미래에 물건 전체가 경매로 나왔을 때 사람들이 얼마에 사줄지가 수익의 키포인트다. 반대로 시세조사를 잘 못하거나 망미주공같이 미래 가치의 변동성이 큰 물건은 위험할 수 있다.
단, 투자금이 약 1년에서 1.5년 정도 묶이는 걸 각오해야 한다. 또한 지분 투자이기도 하거니와 이미 물건이 멸실돼 있기 때문에 은행에서 대출이 되지 않는다.
# 재개발 투자 사업성
1. 세대수
재개발 재건축에선 일반분양 물량이 많을수록 사업성이 좋다. 범일 3 구역은 기존 조합원 468세대 준공완료 후 1080세대로 일반 분양물량이 조합원 수에 비해 약 2배 조금 넘기 때문에 사업성은 나쁘지 않아 보인다.
2. 지분 가격
우선 이 지분의 가격이 저렴한지 비싼지를 판단해 보자.
경매 감정가는 74,074,000원으로 이를 18.2%로 나누어 역산하면 4.07억으로 온전한 전체 물건의 가치를 판단할 수 있다. 같은 방식으로 1회 유찰된 경매최저가는 59,259,000 원을 기준으로 계산하면 3.26억이 나온다.
자 이제 아래 네이버 시세를 보자.
호가는 파는 사람마음이므로 어느 정도 참고만 하고 실거래가를 보면 2020년도 거래가 보다 저렴하다. 이 정도면 안전 마진을 충분히 먹고 들어갈 수 있다고 판단했다. but.... 입주권은 거래가 어떻게 돼 가고 있는지 보자. 실질적으로 입주권이 어떻게 거래가 되고 있는지 봐야 긴지 아닌지 판단할 수 있다.
3. 예상분담금
이미 관리처분인가까지 모두 난 상황이므로 예상분담금은 인터넷을 조금만 뒤지면 어느 정도 유추해 볼 수 있다. 범일 한양아파트의 특성은 위치가 어딘들 감정가 차이가 적는다. 적게는 1.8억부터 2.2억 사이가 대부분이지만 보수적으로 1.8억으로 잡고 계산해 보자. 부동산 전화 상담 및 현장 방문으로 물어본바 예상 조분가 약 평당 1400만 원으로 분담금은 59 tpye기준 1억 미만이면 충분해 보이나 1억으로 가정하자. 인터넷상에서 매도 희망가는 59 tpye기준 3.5~3.95억이다. 정리하면 아래와 같다.
59 tpye 기준
조합원 분양가(2억 후반, 약 평당 1400만 원) - 감정가(1.8 ~2.2억)
= 추가분담금 1억 미만
추가분담금을 보수적으로 1억 잡고 지분을 천체로 봤을 때 가격 3.26 ~ 4.07억을 더하면 59 tpye 기준 약 4.26 ~ 5.07억이다.
인터넷에 떠도는 한양아파트 감정가 1.8~ 2.2억 사이 59 type신청한 매물 매도호가: 3.5 ~ 3.95억으로 여기에 추가분담금을 더하면 크게 차이가 나지 않는다. 즉, 안전마진이 별로 없다.
# 범일 3 구역 투자 분석 결론
최저가인 80%에 받아도 크게 남는 게 없다고 판단해 1회 정도 더 유찰 후 약 70% 가격에 받으면 천 때기는 할 수 있겠다는 판단이 섰지만, 아쉽게도 경매가 취하되며 없던 일이.....
